12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。在備受矚目的房地產(chǎn)問題上，會議提出“推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
這個提法與過去兩年有較大不同，引發(fā)了市場各方的高度關注。會議對行業(yè)的表述，在以往“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的基礎上，升格到了“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。排在前面的保障房建設和滿足購房者合理住房需求兩件事，也是當下房地產(chǎn)市場的重點——前者著眼于長遠的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，后者則著眼于短期的需求釋放，以防止出現(xiàn)大面積的流動性風險事件。
筆者認為，措辭的變化意味著此前房地產(chǎn)行業(yè)擔憂的硬著陸風險不會出現(xiàn)，行業(yè)最終將實現(xiàn)軟著陸，這也契合2022中國經(jīng)濟穩(wěn)字當頭的大框架。過去一段時間，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)債務風險不斷釋放，市場對于房地產(chǎn)行業(yè)看法有些過于悲觀。以至于一些觀點認為，房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和行業(yè)的自我出清已在所難免。但從這一次的表態(tài)來看，決策層對房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所起的作用，以及其長遠的改革方向是極為清醒的。
促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，其具體的內(nèi)涵包括哪些？筆者認為至少有以下兩點。其一，房地產(chǎn)行業(yè)不會因為針對部分高杠桿企業(yè)的調(diào)控而出現(xiàn)全行業(yè)危機，維護行業(yè)健康發(fā)展是政策本意。從過去兩個月的政策變化來看，我們能看到以往一些執(zhí)行層面過激的做法在陸續(xù)得到糾正，政策正在向穩(wěn)定市場的方向調(diào)整。
其二，良性循環(huán)則有長期和短期兩層含義。短期看，意味著更多疏解房企流動性壓力的政策會陸續(xù)出臺，金融部門也將滿足購房者的合理需求，以促進房企的銷售回款，恢復自我造血的能力，進而穩(wěn)定市場；長期看，又意味著財稅體制改革、土地市場改革等旨在降低地方政府對房地產(chǎn)依賴度的措施仍會推進。因為唯有此，房地產(chǎn)行業(yè)才有希望擺脫以往“高負債率、高杠桿率”的模式，開啟新的循環(huán)。
需要特別指出的是，盡管這一次的政策調(diào)整是對房地產(chǎn)行業(yè)以及中國經(jīng)濟全盤考慮、權衡利弊的結(jié)果，但不代表“房住不炒”的大方針就此被擱置，決策層改革房地產(chǎn)行業(yè)及其背后深層次弊端的決心不應被低估。事實上，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，本來就是房住不炒的題中之意。與此同時，穩(wěn)增長與調(diào)結(jié)構(gòu)也是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一體兩面，只是不同時段、不同條件下側(cè)重不同而已。
過去一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)的債務風險有了相對充分的釋放。猶如潮水涌去，哪些企業(yè)在裸泳，市場已經(jīng)看的一清二楚。在市場穩(wěn)定下來后，更多有針對性的政策解方將會陸續(xù)而來。筆者預計，隨著央行降準、銀行開始加快貸款供給，房地產(chǎn)行業(yè)有望在明年一季度探底回升、在二季度“軟著陸”，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“新常態(tài)”。這種“新常態(tài)”，是中低增速下的穩(wěn)健、健康發(fā)展。不管怎樣，房地產(chǎn)行業(yè)過往二十年狂飆突進的黃金時代，已經(jīng)徹底過去。
