近日，中國證券報(bào)記者走訪北京多個(gè)商住房樓盤發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)商住二手房樓盤成交價(jià)相比2017年3月高位時(shí)幾近腰斬，不少業(yè)主因著急出手不得不一再降價(jià)，所賣房款甚至已無法償還當(dāng)年的銀行貸款。
2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，自此商住房全面限購。如今，限購政策出臺(tái)3年有余，成交量相比峰值下跌超過95%。
價(jià)格現(xiàn)腰斬
“除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價(jià)跌了50%左右。目前多數(shù)二手商住房成交價(jià)格和2012年前后價(jià)格差不多。”一位在北京從事商住房買賣近10年的中介人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“限購政策出臺(tái)前，同一地段的商住房價(jià)格與住宅不相上下。3年過去了，住宅雖然也限購，但是價(jià)格仍然小幅攀升，商住房價(jià)格卻出現(xiàn)大幅下跌，目前均價(jià)普遍不及同一地段住宅價(jià)格的一半。”
2017年3月限購政策出臺(tái)前，個(gè)人買賣商住房可以正常貸款，很多投資者當(dāng)時(shí)貸款比例超過六成。隨著房價(jià)下跌過半，目前市值已經(jīng)達(dá)不到銀行貸款總額。換句話說，即便賣完房子，也無法全部償還當(dāng)時(shí)的銀行貸款，導(dǎo)致很多房源無法正常解除銀行質(zhì)押。
在近期成交的商住二手房中，上述現(xiàn)象比比皆是。以朝陽區(qū)四環(huán)外十里河某商住二手房為例，中國證券報(bào)記者查詢?cè)撔^(qū)最新成交記錄發(fā)現(xiàn)，業(yè)主此前購買單價(jià)為3.5萬元/平方米，現(xiàn)在實(shí)際成交價(jià)為1.9萬元/平方米，成交價(jià)與房屋原值相比跌幅接近50%。由于業(yè)主銀行貸款比例較高，其實(shí)際收到購房者交付的全部房款后，仍然不夠銀行貸款償還額。中介不得不另外主持簽訂三方協(xié)議，以借款方式讓購房者多交付一部分現(xiàn)金給業(yè)主，用于償還銀行貸款以解除質(zhì)押。
“如果不是著急用錢，不可能這么割肉賣掉，賠得實(shí)在太多了?！倍辔辉诮诔鍪凵套》康臉I(yè)主對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“當(dāng)時(shí)買這種房子的人，一部分是為了投資，還有一部分是沒有購買住宅資格的人買來自住。當(dāng)時(shí)不限購，既可以自由買賣，也可以高比例貸款，所以身邊很多做生意的人都選擇買這類房子?，F(xiàn)在著急用錢，賠得再多也要出手?！?/p>
不能貸款是主因
針對(duì)造成上述問題的原因，中國證券報(bào)記者多方采訪了解到，限購政策出臺(tái)后，商住房只能全款購買，購買門檻提升，賣房的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于購買者，供需失衡，是導(dǎo)致價(jià)格大幅下跌的主要原因。此外，限購政策實(shí)施以來，商住房的辦公屬性被進(jìn)一步明確，居住功能被淡化，此前流入商住房的熱錢逐步退出，也是商住房價(jià)格持續(xù)走低的一大原因。
限購政策規(guī)定，北京地區(qū)二手商住房需要公司或納稅、社保繳足5年的個(gè)人投資者全款購買。一手商住房則只能由公司全款購買，個(gè)人不能購買。但在很多中介的幫助下，個(gè)人通過注冊(cè)空殼公司也可以購買一手商住房。為了進(jìn)一步限制此類投機(jī)現(xiàn)象，政府對(duì)很多商住房新建樓盤的單套面積最低值提出了較高要求，有的樓盤土地出讓時(shí)要求商住房單套最小面積不得小于200-500平方米。進(jìn)一步提高準(zhǔn)入門檻，使得購房者需求進(jìn)一步被遏制。
“很多商住房當(dāng)時(shí)在建的時(shí)候，打的就是擦邊球。無論是容積率、密度、物業(yè)管理、整體環(huán)境還是裝修、配套都是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的。不少商住房是民水、民電、有燃?xì)狻３藷o法落戶、上學(xué)以及產(chǎn)權(quán)不是70年外，和普通住宅沒有區(qū)別。所以限制政策出臺(tái)前，小戶型商住房特別容易賣?！倍辔簧套》夸N售人員對(duì)中國證券報(bào)記者表示。
“當(dāng)時(shí)公司的銷售都喜歡去商住房樓盤賣房子，因?yàn)榭梢再J款，又不限購，且一居室小戶型很多。只要地段和開發(fā)商稍微有點(diǎn)亮點(diǎn)，特別容易賣，基本就是一搶而空。每個(gè)商住房銷售都可以很輕松地做到百萬以上的銷售業(yè)績?！被貞洰?dāng)年商住房銷售盛況，某頭部房產(chǎn)中介銷售王紅（化名）仍然難掩激動(dòng)。
在低首付、高貸款、低總價(jià)、不限購、可居住等多重利好因素吸引下，原本用于辦公屬性的商住房，逐漸成為住宅的替代品，銷售價(jià)格也一路水漲船高。限購政策出臺(tái)前，商住房價(jià)格在短短的幾年時(shí)間，價(jià)格翻了一倍，與同一地段住宅不相上下。商住房銷售之火熱，可見一斑。
“2017年3月限購政策出臺(tái)后，前期賣商住房的銷售在接下來的一年里，基本什么也沒干，都在處理糾紛和退業(yè)績。最多的銷售退了200萬業(yè)績?！蓖跫t介紹，“我自己退了50萬業(yè)績。限購政策突然出臺(tái)，由于屬于合同中的不可抗力，很多本來有資質(zhì)的客戶也紛紛表示不要了，這類糾紛一直持續(xù)到樓盤清盤為止?！?/p>
撿漏房源增多
中國證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前掛牌賣出的二手商住房同一小區(qū)報(bào)價(jià)相差巨大，報(bào)價(jià)單價(jià)高的房源比單價(jià)低的房源高出一倍不止。
“現(xiàn)在商住房的行情是，如果著急賣，必須得降價(jià)。掛高的都是不著急賣的?！蔽挥诹h(huán)外某商住房銷售中介對(duì)中國證券報(bào)記者表示，“商住房業(yè)主中很大一部分屬于私人業(yè)主，受疫情影響，這類業(yè)主很多著急用錢，變現(xiàn)需求空前。這導(dǎo)致近期很多商住房樓盤出現(xiàn)撿漏房源，為了盡快成交，掛牌價(jià)格一降再降。”
據(jù)了解，在疫情期間，很多中介為了吸引購房者，改良了前期銷售政策，要求房源報(bào)價(jià)與真實(shí)成交價(jià)之間的差別不能超過3%，否則銷售人員業(yè)績將受到影響。在此背景下，著急出售的房源成交價(jià)和報(bào)價(jià)之間的差距被一再縮小，導(dǎo)致?lián)炻┓吭醇ぴ觥！芭R近簽約的房源系統(tǒng)報(bào)價(jià)基本沒有水分了?！?/p>
但有意思的是，記者走訪了解到，目前在售的新盤商住房中，有的仍然可以賣給個(gè)人，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段商住二手房均價(jià)。銷售人員透露，限購政策出臺(tái)前，開發(fā)商可能預(yù)見到有限購政策出臺(tái)，未雨綢繆，將當(dāng)時(shí)還在建設(shè)的新房全部過戶到了內(nèi)部員工名下，提前走了網(wǎng)簽程序。房子建好后，由于地段好、精裝修、不占用購房資質(zhì)、還可以賣給個(gè)人，所以價(jià)格比同地段二手商住房高出一倍不止?！斑@類房子比較稀缺，屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)品，如果跟同地段住宅比，也算是一種撿漏。”上述銷售表示。
